Una sentenza del 2019 ha deciso che sì, è possibile adibire una stanza di un appartamento all’interno di un condominio per uno studio medico. La pronuncia è quella della Cassazione civile del 05 luglio 2019 n. 18082, la cui massima recita:
“In materia di condominio, l'adibizione di una stanza dell'appartamento a studio medico in condominio non contrasta necessariamente con la clausola del regolamento che consente solo l'uso ai fini residenziali e abitativi. Il giudice dovrà, infatti, valutare se nell'uso residenziale abitativo siano ricompresi usi promiscui, compatibili con la funzione dell'abitare”.
Con questa ordinanza, la Cassazione civile ha cassato con rinvio alla Corte d’Appello di Palermo.
Quali motivi hanno fatto valere questa possibilità?
Il primo motivo di ricorsoha sottolineato la violazione di legge ex art. 1138 c.c. (Regolamento di condominio) e degli articoli 1362 (intenzione dei contraenti), 1363 (interpretazione complessiva delle clausole), 1367 (conservazione del contratto) e 832 (diritto di proprietà) del codice civile.
La ricostruzione di questa logica legata al diritto di proprietà ha convinto i Giudici della Corte di Cassazione che hanno ritenuto così fondato il ricorso.
L’uso residenziale abitativo
Con questa pronuncia, la Cassazione ha chiesto ai giudici di giurisdizione minore di riconsiderare il cosiddetto “uso residenziale abitativo” ed esprimere una riflessione lucida rispetto all’interpretazione estensiva che se ne può fare, valutando così se in questo concetto siano ricompresi usi promiscui compatibili con l’uso abitativo.
Sulla base di questa valutazione, si è indagato sull’esistenza di una possibile elencazione delle attività espressamente vietate, seriamente invasive rispetto alle esigenze abitative degli altri compartecipi – attività commerciali, esalazioni nocive, immissioni di fumi, gas, scarichi, rumori – da ritenersi proscritta quella in esame.
In questo caso, la Cassazione ha ritenuto che la Corte d’Appello fosse effettivamente caduta in errore, in quanto, da un lato, aveva accertato fattualmente la destinazione limitata di una stanza a studio medico ma, dall’altro lato, aveva escluso in via complementare che si trattasse di un vero e proprio ambulatorio.
Quali regole bisogna seguire per destinare una stanza alla professione?
Di regola, per aprire uno studio medico in condominio è necessario seguire un’importante normativa in merito. Riguardo all’uso promiscuo, questa pronuncia ha chiarito al meglio la situazione, stabilendo che è possibile destinare una stanza all’utilizzo professionale medico all’interno di un appartamento in condominio purché:
• Sia accertato che la destinazione è limitata ad una sola stanza dell’appartamento;
• È escluso si tratti di un vero e proprio ambulatorio.
Questo è in cardine anche con altre norme, in particolare quelle del TUIR (Testo Unico delle Imposte sui Redditi) che permettano l’utilizzo promiscuo dell’uso-abitazione ai fini fiscali. In questo caso, si può dedurre dal reddito del lavoratore autonomo una somma pari al 50% della rendita catastale, in relazione agli immobili utilizzati in questo modo.
Non sussistendo i presupposti di cui sopra, invece, è necessario attuare un cambio di destinazione d’uso dell’immobile.