È sempre più diffusa, vista anche la sua redditività, la pratica di avviare attività di bed & breakfast in immobili di proprietà o anche condotti in locazione: si offre ai turisti un alloggio, normalmente con prima colazione e servizio di pulizia, per un breve periodo di tempo e si incassa una somma - spesso anche considerevole - sul soggiorno dei clienti. Per alcuni consente di avere un’entrata monetaria extra, per altri rappresenta una vera e propria attività imprenditoriale, a volte anche unica fonte di reddito, regolamentata in modo poco organico e prevalentemente a livello locale.
Cosa succede se si vuole aprire un bed & breakfast in un condominio?
Una premessa è d’obbligo: non vi è alcuna normativa che vieti l’apertura di un bed & breakfast in condominio ma, vista la particolare circostanza e i numerosi interessi in gioco, ci sono dei vincoli da rispettare ed ai quali non è possibile contravvenire.
Uno tra tutti la compatibilità della particolare destinazione dell’immobile adibito a questo scopo con le previsioni del regolamento condominiale: queste potrebbero, infatti, limitare o vietare lo svolgimento di attività commerciali o che possano recare disturbo ai condomini.
Sia chiaro, in assenza di un divieto specifico nel regolamento, l’attività di bed & breakfast è generalmente consentita; d’altra parte, in presenza di chiara e specifica limitazione, la situazione diviene maggiormente complicata.
Bed & Breakfast in condominio: la Cassazione conferma il divieto se il regolamento lo vieta
Questo è proprio il tema che è andata ad affrontare la Suprema Corte che, con l’ordinanza n. 2770/2025 del 4 febbraio scorso, ha confermato la legittimità della chiusura di una attività ricettiva, svolta in un condominio sotto forma di bed & breakfast, in quanto contraria alle norme contenute nel regolamento condominiale.
La disciplina legale non vieta, espressamente, l’apertura di un bed & breakfast all’interno di un condominio ma, d’altra parte, il regolamento condominiale può prevedere che al suo interno gli appartamenti non vengano adibiti a tale finalità. Le situazioni vanno, pertanto, esaminate in relazione alla specifica situazione di ciascuna unità immobiliare.
Nel caso di specie, il Condominio conveniva dinanzi dal Tribunale il proprietario ed il conduttore dell’unità immobiliare, chiedendo la dichiarazione di cessazione dell’attività di bed & breakfast intrapresa dal conduttore stesso. Il motivo? Il regolamento condominiale prevedeva espressamente il divieto per i condomini di destinare gli appartamenti e gli altri locali interni “ad uso di qualsiasi industria, casa di alloggio, ambulanza, sanatorio, gabinetti per la cura di malattie infettive contagiose, agenzie di pegni”.
Stante l’accertata violazione, il Tribunale condannava i convenuti alla chiusura dell’attività.
Confermata la sentenza appello, proprietario e conduttore proponevano ricorso in Cassazione, affinché questa riformasse la pronuncia di merito consentendo l’esercizio dell’attività ricettiva.
La decisione della Corte di Cassazione
La Suprema Corte tratta, anzitutto, il tema del litisconsorzio necessario tra il conduttore, esercente l’attività, e il proprietario dell’immobile ove questa si svolgeva: l’azione intentata dal condominio per la violazione di una previsione del regolamento condominiale non poteva, quindi, che interessare entrambi.
Questo perché il giudizio, volto a verificare l’esistenza e l’opponibilità della clausola del regolamento, è diretto ad accertare la sussistenza di una servitù (c.d. azione confessoria servitutis), che riguarda immediatamente la cosa e non può che coinvolgere anche il proprietario, che ha un rapporto fattuale con il fondo servente stesso.
Allo stesso modo, la richiesta di cessazione dell’attività può ben essere rivolta al conduttore, il quale si trova, rispetto al condominio, in una posizione sovrapponibile a quella del locatore che, a sua volta, è tenuto ad imporre al primo il rispetto degli obblighi e dei divieti previsti dal regolamento condominiale, ai quali lo stesso è assoggettato.
Inoltre, le norme del regolamento condominiale che impongono dei divieti di destinazione all’uso delle unità immobiliari di proprietà esclusiva integrano la disciplina delle cose comuni dell’edificio, dal momento che sono funzionali ad impedire un uso “abnorme” delle stesse, che non si limita allo stretto ambito della proprietà esclusiva.
Da ciò discende che, in caso di violazione di tali prescrizioni del regolamento condominiale, l’amministratore, indipendentemente dal conferimento di uno specifico incarico mediante deliberazione assembleare, ha il potere di far cessare il relativo abuso.
La sua legittimazione è connessa al fatto che è in gioco la salvaguardia dei diritti concernenti l’edificio condominiale nonché l’interesse dei condomini in quanto partecipanti alla comunione.
Fatte le debite premesse in relazione alla legittimazione attiva e passiva dei protagonisti della vicenda in esame, la Corte di Cassazione si è poi occupata dell’interpretazione del regolamento che, di fatto, vietava ai condomini “di destinare gli appartamenti ed altri locali interni ad uso di qualsiasi industria, casa di alloggio”, chiedendosi se un tale divieto includesse anche l’attività di bed & breakfast?
La Suprema Corte ritiene che l’interpretazione scelta dal tribunale di considerare preclusa anche le attività di bed & breakfast non fosse né contrastante con il significato lessicale delle espressioni adottate, né confliggente con l’intenzione comune dei condomini: l’esigenza che i divieti i limiti regolamentari di destinazione siano chiari ed univoci comporta che, anzitutto, il loro contenuto debba fondarsi sulle espressioni letterali usate ma che, comunque, sia consentito indagare la comune intenzione delle parti.
I bed & breakfast sono, a tutti gli effetti e secondo comune accezione, delle strutture ricettive che forniscono, appunto, “alloggio” e che, pertanto, rientrano nel divieto di destinazione espresso dal regolamento.
La Cassazione, quindi, ha confermato l’orientamento secondo cui il divieto contenuto nel regolamento condominiale di destinare unità immobiliari a “case di alloggio” si estende anche ai bed & breakfast, trattandosi di attività ontologicamente assimilabili per natura e per finalità.